Παλαιότητά ακινήτου - Μεγάλη αλλαγή στον υπολογισμό

2024-11-20

Αλλαγές στον τρόπο υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων αναμένονται, σύμφωνα με νέες αποφάσεις του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.

Οι τροποποιήσεις αυτές αφορούν κυρίως τη συνυπολογιστική βαρύτητα της παλαιότητας των ακινήτων και τη διαχείριση αυθαίρετων κατασκευών.

Τι αλλάζει:

Παλαιότητα Ακινήτων:

Αναμένεται αναθεώρηση στους συντελεστές που μειώνουν την αντικειμενική αξία λόγω παλαιότητας. Τα παλαιότερα ακίνητα ίσως αποκτήσουν μεγαλύτερη μείωση στην αντικειμενική τους αξία, ώστε να αντικατοπτρίζεται η φθορά τους και οι ανάγκες ανακαίνισης.

Αυθαίρετες Κατασκευές:

Εξετάζεται η μεθοδολογία προσδιορισμού της αξίας σε ακίνητα με αυθαίρετες προσθήκες ή τροποποιήσεις. Ενδέχεται να υιοθετηθεί πιο δίκαιος τρόπος αξιολόγησης, που θα λαμβάνει υπόψη τη νομιμοποίηση αυθαιρεσιών ή την ύπαρξη μη δηλωμένων χώρων.

Στόχοι των αλλαγών:

Να ευθυγραμμιστούν οι αντικειμενικές αξίες με την πραγματική κατάσταση των ακινήτων, ώστε να υπάρχει δικαιότερη φορολόγηση.
Να μειωθούν οι στρεβλώσεις και τα παράπονα από ιδιοκτήτες, ιδιαίτερα όσων τα ακίνητα βρίσκονται σε υποβαθμισμένες περιοχές ή παρουσιάζουν παλαιότητα.
Να διασφαλιστεί η διαφάνεια στη φορολόγηση αυθαίρετων χώρων, καθώς αρκετά ακίνητα έχουν υπερτιμηθεί λόγω ανακριβών ή μη επικαιροποιημένων στοιχείων.

Οι αλλαγές αυτές έρχονται στο πλαίσιο ευρύτερων μεταρρυθμίσεων στον τομέα της ακίνητης περιουσίας και αναμένεται να έχουν αντίκτυπο στους φόρους που σχετίζονται με τις αντικειμενικές αξίες, όπως ο ΕΝΦΙΑ και ο φόρος μεταβίβασης.

Πώς θα υπολογίζεται η παλαιότητα

Με την απόφαση λοιπόν που υπογράφουν ο υπουργός και ο υφυπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Κωστής Χατζηδάκης και Χρίστος Δήμας, οι αλλαγές αφορούν στον τρόπο υπολογισμού της παλαιότητας των ακινήτων στην περίπτωση νομιμοποίησης ή τακτοποίησης αυθαιρέτων κτισμάτων και στην περίπτωση προσθηκών και επεκτάσεων επί προϋφιστάμενων νομίμων κτισμάτων.

Για τον υπολογισμό της παλαιότητας, ενόψει της νομιμοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών, η απόφαση προβλέπει ότι η παλαιότητα προσδιορίζεται με βάση τα όσα αναγράφονται στο φύλλο καταγραφής του αυθαιρέτου κτίσματος.
Για τις προσθήκες επεκτάσεων σε υφιστάμενα αδειοδοτημένα κτίρια, η απόφαση προβλέπει ότι δεν επηρεάζεται η παλαιότητα των προϋφιστάμενων κτισμάτων αλλά για κάθε τμήμα που προστίθεται στο ακίνητο η παλαιότητα υπολογίζεται ξεχωριστά, ανάλογα με τον χρόνο κατασκευής του κάθε τμήματος.

Ολόκληρη η απόφαση για την παλαιότητα

Αναλυτικά για την παλαιότητα η απόφαση προβλέπει τα ακόλουθα:

Η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται μετά τη συμπλήρωση δύο ετών από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή την τελευταία αναθεώρησή της (π.χ. αν εκδόθηκε στις 30.9.1978 η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται από 30.9.1980) και εκφράζεται σε ακέραιο αριθμό ετών, με την παραδοχή ότι χρονικό διάστημα μικρότερο του εξαμήνου δεν λαμβάνεται υπόψη, ενώ μεγαλύτερο λογίζεται ως έτος.
Αν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, η παλαιότητα υπολογίζεται από την χρονολογία κατασκευής, που αποδεικνύεται με οποιοδήποτε δημόσιο έγγραφο, όπως προγενέστερος τίτλος κτήσης, νομιμοποίηση αυθαιρέτου, έναρξη ηλεκτροδότησης.
Επίσης, η παλαιότητα αποδεικνύεται και από την βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής του ακινήτου στις ισχύουσες κατά την έκδοση της βεβαίωσης διατάξεις περί ρύθμισης αυθαιρέτων, όπως εκδίδεται από το σχετικό πληροφοριακό σύστημα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, συνοδευόμενη από το αντίστοιχο φύλλο καταγραφής.

Όσον αφορά τις τακτοποιούμενες επιφάνειες ακινήτων πέρα από τη βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής του ακινήτου στις ισχύουσες κατά την έκδοση της βεβαίωσης διατάξεις περί ρύθμισης αυθαιρέτων, γίνονται επίσης δεκτά για την απόδειξη της παλαιότητας:

τα όμοιου χαρακτήρα εκδιδόμενα έντυπα από το σχετικό πληροφοριακό σύστημα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας των ν. 4014/2011, 4178/2013 και 4495/2017 της οριστικής υπαγωγής συνοδευόμενη από το αντίστοιχο φύλλο καταγραφής και
το έντυπο που εκδίδεται από το σύστημα για τα νομίμως προϋφιστάμενα του 1955 κτίρια, όπως κατάσταση δήλωσης περαιωμένη, συνοδευόμενη από το αντίστοιχο φύλλο καταγραφής (εάν αυτό εκδίδεται). Για αυθαίρετες κατασκευές σε παραδοσιακό οικισμό του άρθρου 116 ν. 4495/2017, εφόσον (i) έχει καταβληθεί το 30% του ειδικού προστίμου και (ii) έχει εκδοθεί πιστοποιητικό πληρότητας ταυτότητας κτιρίου, ως χρόνος παλαιότητας του ακινήτου είναι αυτός που αναφέρεται στο φύλλο καταγραφής της δήλωσης ένταξης.

Για τον υπολογισμό της παλαιότητας λαμβάνεται υπόψη η καταληκτική ημερομηνία του διαστήματος που αναγράφεται στο πεδίο παλαιότητας του αντίστοιχου φύλλου καταγραφής.
Ειδικά για τις περιπτώσεις τακτοποίησης ημιυπαιθρίων χώρων και σοφιτών με τον ν. 3843/2010, για την απόδειξη της παλαιότητας, γίνεται δεκτό το έντυπο που φέρει τις σχετικές σφραγίδες από το αρμόδιο πολεοδομικό γραφείο, το οποίο δεν εκδίδεται από κάποια πλατφόρμα του ΤΕΕ.

Σημαντική είναι η διάταξη που προβλέπει, πως σε περίπτωση επέκτασης υπάρχοντος κτίσματος η παλαιότητα υπολογίζεται χωριστά για κάθε τμήμα, ανάλογα με το χρόνο κατασκευής του, που αποδεικνύεται κατά τα ανωτέρω.

Τι προβλέπεται για πρόσοψη σε ακάλυπτο και για τις πυλωτές

Ακόμη, στην περίπτωση που ένα ακίνητο έχει πρόσοψη σε ακάλυπτο χώρο οικοπέδου, ο οποίος εκτείνεται έως τον δρόμο, την πλατεία ή άλλο κοινόχρηστο χώρο, χωρίς να μεσολαβεί έτερη ιδιοκτησία ή κτίσμα στην στάθμη του εν λόγω ακινήτου, θεωρείται ότι έχει πρόσοψη στον δρόμο, την πλατεία ή τον κοινόχρηστο χώρο και λαμβάνει την τιμή της γραμμικής ζώνης, εφόσον εκεί αναπτύσσεται γραμμική ζώνη.

Αντίθετα, αν στον ακάλυπτο χώρο παρεμβάλλονται άλλες ιδιοκτησίες, τότε το ακίνητο δεν θεωρείται ότι έχει πρόσοψη και δεν λαμβάνει τυχόν υπάρχουσα γραμμική τιμή ζώνης.

Στις περιπτώσεις ύπαρξης πυλωτής στο ισόγειο πολυκατοικίας, εάν δεν υπάρχει τμήμα του ισογείου που να προσμετράται στον συντελεστή δόμησης, η πυλωτή δεν λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας του ακινήτου.

Ακίνητα

Μάθετε πρώτοι τα νέα στο enaklik.com

***Τα πνευματικά δικαιώματα προστατεύονται - Απαγορεύεται απολύτως αντιγραφή η αναδημοσίευση